Архив категорий Статьи

Рекомендации по проведению общего собрания, собственников земельных долей.

Уважаемые читатели. В февральском  номере журнала «Фермер –ЧЕРНОЗЕМЬЕ», нами была опубликована статья, о том, как не надо проводить общее собрание. В мартовском  выпуске (2(23), Март 2019 года), мы рассказали, вам, как правильно провести общее собрание участников общей долевой собственности, таким образом, что бы оно во – первых,  состоялось, а во –вторых, было полностью легитимным и законным.

Порядок созыва и проведения общего собрания, участников общей долевой собственности урегулированы Федеральным Законом от  24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Инициатором, общего собрания участников общей долевой собственности согласно ст. 14 ФЗ №101 проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Если собственник земельной доли в праве общей долевой собственности на  земельный участок сельскохозяйственного назначения, либо арендатор земельного участка, хочет инициировать проведение общего собрания, он обязан обратиться с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка. Часто приходиться сталкиваться с откровенным «саботажем» со стороны уполномоченного органа, поэтому помимо заявления рекомендую предоставить в орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, копию выписки из ЕГРН (подтверждающую регистрацию права заявителя).

Обязанность по извещению участников общей долевой собственности о предстоящем общем собрании возложена на,  орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, об этом прямо говориться в ч. 2 ст. 14 №101 –ФЗ. Участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети «Интернет» (при его наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания, а в случае проведения повторного общего собрания — не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. О проведении общего собрания по предложению участника долевой собственности или лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, уведомляется в письменной форме.

Ключевым в данной части ст. 14 №101 –ФЗ, является то обстоятельство, что именно орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, обязан за свой счет опубликовать информационное сообщение о проведении общего собрания.

Конечно, ссылаясь на недостаточность бюджетных средств, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, предложит, взять на себя эти расходы, именно инициатору общего собрания.

Если позиция органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, нейтральная, то данные расходы можно взять на себя, но если имеется некая «заинтересованность», в том, что — бы собрание не состоялось, то лучше настоять на буквальном исполнении требований закона. Напомню, что срок рассмотрения обращения составляет 30 дней, конечно, он может быть продлен еще на 30 дней, но не может быть более чем 60 дней.

Подавая заявление, о проведении общего собрания, вы должны учитывать, что дату и время проведения общего собрания, может определить именно орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка.

Содержание информационного сообщения регламентировано ч. 3 ст. 14. №101-ФЗ.

После публикации информационного сообщения, у вас есть минимум сорок дней, что бы подготовиться к самому собранию.

Особое внимание следует уделить кворуму. Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.

Предположим, что в день «Х», участники общей долевой собственности собрались в оговоренном месте, и мы имеем установленный законом кворум.

Многое будет зависеть от органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка. Именно уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, участвует в организации и проведении общего собрания, в том числе:

1) осуществляет проверку надлежащего извещения участников долевой собственности о проведении общего собрания и соответствия повестки дня общего собрания требованиям настоящего Федерального закона;

2) удостоверяет полномочия присутствующих на собрании лиц;

3) председательствует при открытии и ведении общего собрания, если иной председатель не будет избран;

4) обеспечивает соблюдение требований настоящего Федерального закона к порядку проведения общего собрания;

5) разъясняет участникам долевой собственности их права и обязанности при проведении общего собрания;

6) подписывает протокол общего собрания;

7) участвует в обсуждении вопросов с правом совещательного голоса.

Если вы читали предыдущую публикацию, то помните, что уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, просто не явилось для проведения общего собрания. В результате собрание не состоялось.

То есть, уполномоченному органу отводиться центральная роль, при проведении общего собрания. Именно от полноты и правильности оформления документов будет, зависеть законность и устойчивость принятых общим собранием решений.

Рекомендую организовать ведение видеозаписи общего собрания, от момента регистрации участников до закрытия. Это позволит, во – первых, избежать рассмотрения вопросов не включенных в повестку дня, во – вторых, обеспечить доказательную базу в случае возникновения судебной тяжбы.

Согласно ч. 12 ст.14 Федерального закона №101 -ФЗ протокол общего собрания составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание. Второй экземпляр протокола общего собрания хранится в органе местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Копия утвержденного решением общего собрания проекта межевания земельных участков также передается на хранение в такой орган местного самоуправления.

Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, размещает протокол общего собрания на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) и на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, не позднее десяти дней после даты проведения общего собрания.

            По собственному опыту, скажу, что протокол, как правило, не размещается ни на сайте администрации, ни на информационных щитах.

Коротко алгоритм проведения общего собрания мы изложили. Естественно в зависимости от перечня вопросов, которые необходимо решить, ваши действия будут немного отличаться. В любом случае подходить к организации и проведению данного мероприятия необходимо основательно.

Как, не надо организовывать, общее собрание.

Добрый день Уважаемые читатели. Начался 2019 год. Надеюсь, что в этом году у вас будет, как можно меньше поводов обращаться к нам и нашим коллегам. В любом случае, позвольте Вас, поздравить с наступившим Новым годом, пожелать успеха и процветания.

Первую публикацию в этом году, мне бы хотелось посвятить делам земельным. Так уж случилось, что в первый рабочий день нового года по просьбе своего доверителя я провел на территории Воронежской области, и стал свидетелем двух попыток провести общее собрание участников долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Почему говорю именно двух попыток? Все что предшествовало, этому дню, напоминало просто «фарс». Сложилось такое впечатление, что хозяйствующие субъекты воспринимают, землю, принадлежащую пайщикам, как свою собственность.  Если подобная позиция одного из крупнейших агрохолдингов страны, мне более или менее понятна. Там господа руководствуются принципом: «Ничего личного, просто бизнес». То поведение местных фермеров мне совершенно не ясно.

Мало, того, что информационное сообщение было дано с нарушениями, которые ставили под сомнение решение собрания, так ситуация осложняется так же тем обстоятельством, что земельные участки принадлежащие гражданам, в отношении которых уже истек договор аренды, арестованы в рамках уголовного дела в отношении бывшего руководителя сельхозпредприятия. Чем руководствовался следователь, когда принимал решение об аресте, думаю одному Богу известно. Но людей даже не спросили, причем они в этой ситуации.

Кстати речь идет о земельных участках площадью почти 2000 гектар, на территории Прогрессовского сельского поселения Панинского района Воронежской области. Ранее на эти земли был заключен договор аренды в пользу ЗАО СХП «Рикон», который успешно закончился еще в 2018 году.

Что же у нас произошло? Для простоты понимая, будем считать, что инициаторами у нас выступаю два фермера. Обозначим их, как Фермер -1, Фермер -2. Ну, естественно, что мы с вами прекрасно понимаем, что заявления были от имени доверенного лица собственника земельной доли, а не от наших фермеров. В администрацию сельского поселения, как того требует федеральный закон №101 –ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»  (далее по тексту –Закон)  поступили два заявления, о проведении общего собрания участников общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.  Заявления поступили вместе с проектом информационного сообщения. Вот тут была первая ошибка, (кто захочет проверить, зайдите на сайт сельского поселения, там все размещено), общее собрание хотели провести по девяти  участкам, а сообщение принесли одно.  Закон этого не запрещает. Но есть несколько вопросов. Как считать кворум? Как проводить голосование по повестке дня? Как принимать решение? Понятно, что наши фермера могли решить так: мы заявление подали, а администрация пусть выкручивается. Но не тут,  то — было. Администрация, понимая, что предлагаемые варианты информационных сообщений поставят саму процедуру проведения собрания и законность принимаемых решений под сомнение, долго решила не думать, и опубликовала как есть. Только сообщение было сомнительным, и было размещено на сайте администрации, с нарушением сроков. То есть, орган местного самоуправления у нас нарушил положения ч. 2 ст. 14.1 Закона. Т.к. Информационное сообщение на сайте было опубликовано только 10 декабря 2018 года (http://progress-pn.ru/news/?PAGEN_1=2), при этом общие собрания назначались на 09 января 2019 года. С математикой все просто, между этими датами всего тридцать дней, вместо положенных по Закону сорока. Возражения, в стиле главное, что опубликовано в прессе, а сайта у органа местного самоуправления может и не быть, принимать в расчет не будем. Закон предусматривает обязанность размещения в печатном издании, на сайте органа местного самоуправления и информационных щитах. И  у администрации, как ответственного за эти действия лица, должны быть доказательства их надлежащего исполнения.

В нашем случае администрация формально отнеслась к своим обязанностям, что уже должно было натолкнуть наших фермеров на мысль: «А состоится ли собрание?»

28 декабря 2018 года Фермер -1 предпринимает попытку разнести собрания во времени по каждому из участков.  И подает в администрацию заявку на публикацию.

Далее 04 января 2018 года, в администрацию поступает заявка еще от одного фермера, касательно этого же собрания, где говорится, о переносе общего собрания на 01 апреля 2019 года. Какое отношение это лицо имеет к земельным участкам для меня лично остается загадкой. Он не является ни собственником, ни арендатором.

Самое примечательное, что с 28 декабря 2018 года, администрация Прогрессовского сельского поселения Панинского муниципального района Воронежской области не опубликовала у себя на сайте ни одной поправки.  Заявка на публикацию не является информационным сообщением. Заявка на публикацию адресована не участникам общей долевой собственности.

В итоге, 09 января 2019 года, Глава сельского поселения просто не вился на общее собрание. Ответственное лицо не было назначено. В первый рабочий день нового года, никаких распоряжений естественно не успел подписать. Да и не хотел, скорее всего.

И вот пришли пайщики. Посидели. Посмотрели на отношение к ним со стороны власти. И что дальше? Согласно ч. 10 ст. 14.1. Закона «. Уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, участвует в организации и проведении общего собрания, в том числе:

1) осуществляет проверку надлежащего извещения участников долевой собственности о проведении общего собрания и соответствия повестки дня общего собрания требованиям настоящего Федерального закона;

2) удостоверяет полномочия присутствующих на собрании лиц;

3) председательствует при открытии и ведении общего собрания, если иной председатель не будет избран;

4) обеспечивает соблюдение требований настоящего Федерального закона к порядку проведения общего собрания;

5) разъясняет участникам долевой собственности их права и обязанности при проведении общего собрания;

6) подписывает протокол общего собрания;

7) участвует в обсуждении вопросов с правом совещательного голоса.

(п. 10 в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 447-ФЗ).

Ничего этого сделано со стороны администрации не было.

Юристы, сопровождавшие, Фермера-1 решили заактировать отсутствие главы поселения. Составили Акты. Пайщики их подписали. Юристы, Фермера -2, пошли дальше.  Про их попытку запретить нам видеосъемку, говорить не будем. Они решили провести собрание, по всем вопросам повестки дня. К сожалению, были вынуждены менять повестку дня по ходу собрания, т.к. рассматривать вопросы, не отнесенные к вопросам, перечисленным в ч. 3 ст. 14 Закона, под видеозапись они не решились. Мне вот интересно. Глава сельского поселения подпишет протокол общего собрания или нет?

Создалось впечатление, что ни заказчики, ни их юристы не были готовы к тому, что глава сельского поселения просто не явится. И тем самым сорвет общее собрание.

На мой взгляд, на этапе подготовки, необходимо было выполнить следующие действия:

Подготовить заявления с предложением о проведении общего собрания. По каждому участку в отдельности с приложением надлежащих копий правоустанавливающих документов.

Не проводить собрания по всем участкам в один день. Совершенно очевидно, что на регистрацию участников, проверку документов и другие процедурные моменты необходимо время. Минимум 2 часа. Если у вас в повестке дня семь вопросов. Рабочий день у нас составляет восемь часов. Представитель органа местного самоуправления вполне резонно может сказать, что его рабочее время кончилось, встать и уйти. Таким образом, больше четырех собраний в день, можно поставить только в том случае, если пайщиков не будет вовсе, а лицо, действующее по доверенностям, заранее вписано в листы регистрации, и не предполагается широкой дискуссии по вопросам, вынесенным на собрание.

Согласно ч. 2 ст. 14.1. Закона, Участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления.  Это значит, что оплачивать публикацию в печати должен орган местного самоуправления.  В моей практике было несколько случаев, когда этот вопрос был принципиален. И пришлось приложить некоторые усилия, что бы заставить орган местного самоуправления, заплатить за публикацию.  Обычно ОМС ссылается на отсутствие денежных средств, но это не ваша проблема. Просто если бы Прогрессовская администрация заплатила бы тысяч двадцать, тридцать из своего бюджета, вряд ли бы собрание было проигнорировано. За бюджетные деньги могут спросить.

Не надо назначать собрание на первый рабочий день, после праздников или выходных. За время выходных или праздников, человек может заболеть, попасть в больницу. И подписать распоряжение о возложении полномочий будет не возможно.

В повестку дня общего собрания были включены вопросы по утверждению проектов межевания, и относительно условий договора аренды. Не понятно зачем, было смешивать все вместе?  Понимая прекрасно, что массивы сложные, что есть аресты, обременения и будет максимальное противодействие со стороны не маленькой структуры, проще было выделить земельные доли, используя механизм, заложенный в ст. 13 и ст 13.1 Закона, освободить выделенные участки от всех претензий и обременений, а в дальнейшем спокойно решить вопрос об аренде.

Верните деньги……

Юрист с портфелем в руках, куда большая сила,
чем сотня вооруженных налетчиков.
Пьюзо Марио (Цитата из романа «Крёстный отец», 1969)

 

Сегодня у нас очень интересная тема, которая затрагивает всех сельхозтоваропроизводителей, основана на реальном кейсе, находящимся в данный момент на рассмотрении Арбитражных судов двух регионов.
Оговорюсь сразу. Все названия являются реальными. Юридическая оценка дана мною лично, на основе моего опыта, и анализа картотеки арбитражных дел, не отражает мнение редакции.
Первоначально, когда к нам в компанию обратился СПК «Р», прочитав претензию и исковое заявление от ООО «АгроТрейд» ИНН 3662190408 в лице его конкурсного управляющего Палихова А.Ю., мне показалось, что по меньшей мере – это бред. А нет! Я был не прав. И чем дальше углублялся в суть вопроса, тем яснее становилось, что мы имеем дело с грамотной, потрясающей, почти законной схемой по относительно честному отъему денег у селян.
Кем разработана мне не известно, но обкатывается эта схема очень культурными и вежливыми ребятами из города Воронежа (Суждение объективное. Был у них в офисе лично.), а именно, ООО «Юрэксперт» (http://yurexpert-vrn.ru). Если читаете эту статью. Еще раз снимаю шляпу перед Вашим профессионализмом.

Пожалуй, начнем. Вот представьте!
Вы обычный руководитель СПК, ООО, К(Ф)Х, не суть. Выращиваете сельскохозяйственную продукцию и продаете ее. Естественно деньги берете только вперед. Аферистов то из 90 –х. еще помните. Договор, Накладная ТОРГ-12, Доверенность на получение продукции, все есть. Приехал к Вам, закупщик, с которым Вы работаете не один год. Все подписано со стороны покупателя. Денежки, на счет пришли. Все хорошо. Со своей стороны все подписали, договор и накладную ТОРГ -12. Возможно даже (из прошлого опыта общения с налоговыми органами) взяли у покупателя копию Устава, ИНН, ОГРН, приказ о назначении на должность директора. (но это вряд ли). Отгрузили продукцию. И со спокойной совестью забыли об этой отгрузке.
Проходит год, два, три! И Вам по почте приходит интересное письмо! А именно некое лицо, гордо именующее себя, конкурсный управляющий, говорит, что денежки ваше хозяйство получило по договору, но продукцию не поставило. Поэтому, либо верните деньги, либо предоставьте документы подтверждающие факт наличия договорных отношений.
Как абсолютно честный и порядочный бизнесмен Вы ожидаете такого же отношения к себе. О статье 10 «Пределы осуществления гражданских прав», Вы не слышали, но из собственного понимания предполагаете, что предоставите конкурсному управляющему документы, и он от Вас отстанет. Ну, ошибся человек. С кем не бывает.
Копии сняли. Отправили. Успокоились.
Проходит еще немного времени, и приходит уже исковое заявление в суд. В нашем случае, два заявления. По двум разным договорам. Второе от другого конкурсного управляющего сидящего в том же офисе у ООО «Юрэксперт». Думаю, некоторые наши читатели, уже сталкивались с претензиями от «фирмы помойки» — ООО «Крыша» ИНН: 3664123950, если нет, то перепроверьте по ЕГРЮЛ, нет ли, в числе фирм, которые объединили свои «огромные» капиталы (если судить по передаточным актам, то «огромные». Равные нулю»), среди 19 компаний вошедших в ООО «Крыша» ИНН: 3664123950.
В принципе мои коллеги из ООО «Юрэксперт» могут возмутиться, из -за использования таких оборотов речи, но факт есть факт. Любой студент третьего курса юридического факультета понимает, что бизнес объединяют в целях увеличения капитала, расширения рынка, объединения технологий и разработок. Ну, или когда надо ликвидировать однодневки, что — бы государство не начало задавать вопросов. Попутно зарабатываем деньги на разгильдяях, которые не хранили или не оформляли правильно документы.
После этого у крестьянина есть два варианта. Первый, признать иск и отдать деньги. (Но Вам, же этого не хочется. Вы, честно, отгрузили продукцию). Второй, искать юристов и защищаться в суде.
Результат рассмотрения дела предсказать невозможно. Но будьте готовы к тому, что конкурсный управляющий обвинит Вас в фальсификации доказательств, подделке документов и еще много в чем. Почему? Ответ прост. И его (конкурсного управляющего) заказчики и он сам прекрасно понимают, что во –первых, деньги у Вас есть, а во – вторых, даже если у Вас нет денег, то есть имущество (земля, склады, техника, посевы и т.д.), которые можно, выражусь толерантно, — экспроприировать. Те, кто помнит 90-е. подберите синоним этого слова сами. В крайнем случае, Вас можно обанкротить! Кстати, ООО «АгроТрейд» ИНН 3662190408 признано банкротом именно по иску ООО «Крыша» ИНН: 3664123950. (дело №А14-5486/2017) Забавно? Да!
Если Вам повезет, и суд не отнесется к рассмотрению дела формально, то Вы можете отстоять свои кровные.
Вы понимаете, что речь идет не о 100 -200 тыс. рублей. Иски предъявляются на миллионы, даже десятки миллионов. Кому интересно посмотрите картотеку арбитражных дел, введя один из ИНН указанных выше. (http://kad.arbitr.ru).

Теперь Вы поняли, что, даже добросовестно исполнив свои обязательства, отгрузив продукцию Вы можете стать, не только перед угрозой потери денег, но и всего, что честным трудом добились за десятилетия. Почему? Открываем сайт ООО «Юрэксперт» (http://yurexpert-vrn.ru) и видим, что это компания является профессиональным ликвидатором. Кстати, работают профессионально, так что если хотите свернуть бизнес и «отжать бабла» у невнимательных контрагентов, Вам туда!
Если для крупного ООО или СПК потеря двух, трех, доже десяти миллионов рублей не будет фатальной, то для маленького фермера потеря миллиона рублей по решению суда будет означать полный крах.

Посмотрим, как избежать наступления подобных последствий. Не на стадии, когда Вам иск предъявили, а когда Вы еще ничего и никому не отгрузили.
Правовая основа Ваших взаимоотношений с покупателем продукции заложена в следующих нормах:
Согласно статье 506 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.
В соответствии со статьей 454 ГК РФ продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а покупатель принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Статьей 486 ГК РФ установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Статьей 487 ГК РФ предусмотрена возможность включения в договор купли- продажи условия о предварительной оплате товара. В этом случае покупатель обязуется оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара в срок, предусмотренный договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 484 ГК РФ если покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли — продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.
В силу пункта 3 статьи 487 ГК РФ в случае неисполнения продавцом, получившим сумму предварительной оплаты, обязанности по передаче товара в установленный срок у покупателя возникает право требовать от продавца передачи оплаченного товара либо возврата суммы предварительной оплаты за не переданный им товар.
Понятно? Думаю, что нет! Оставьте кодексы и законы Вашим юристам. Вы им за это деньги платите. Кратко о том, как продать зерно, подсолнечник, гречку и др.
Во – первых, проводите полную проверку покупателя. (Арбитражный суд, ФССП, Сбис + и т.д.). Все что нашли, распечатываете. Зачем? Ответ очевиден. Как правило, на распечатках из интернета стоит дата. Сможете потом подтвердить в суде, что проверяли контрагента. Для налоговой, кстати, тоже может пригодиться.
Во – вторых, для заключения договора потребуйте от покупателя: заверенные подписью и печатью копии: свидетельства: ИНН, ОГРН (либо листы записи); Устава; приказа о назначении на должность директора и главного бухгалтера; бухгалтерской отчетности за последний отчетный период с отметкой налогового органа о приеме (либо печать, отметка, подпись налоговика, либо протокол входного контроля, если отчетность передается по ТКС);
В – третьих, договор купли -продажи сельскохозяйственной продукции должен быть Ваш! Именно ваш бланк, типовой образец. Можете называть, как угодно. Обязательно в договоре необходимо прописать условие, что если Вам не возвращены накладные ТОРГ-12, в течение 10 дней (например) с момента их направления Покупателю, то они считаются согласованными. Естественно не забываем эти накладные направлять. Лучше всего почтой, с описью вложения, заказным письмом. (Предвижу Ваши улыбки! Моему доверителю когда он из – за несоблюдения этого пункта проиграл 1,5 млн. было не до улыбок). Также предусмотрите удобную для вас подсудность. Если вы находитесь в Волгоградской области, прописывайте Арбитражный суд Волгоградской области, если в Ростовской области, то соответственно Арбитражный суд Ростовской области и т.д.
За болванкой договора обратитесь к специалистам, или озадачьте своего штатного юриста. Идеально, что бы подписывал сам руководитель покупателя.
В – четвертых, когда договор подписан, деньги Вам переведены. При вывозе продукции со складов, обязательно заполняйте Товарно-транспортную накладную (зерно) по форме N СП-31. Естественно заведите Реестр документов на выбытие продукции (форма N СП-3). Номера автомашин, прицепов и ФИО водителей указывайте разборчиво и полностью. Естественно не забываем писать, кому отгружаем. Данная форма специально предназначена для учета зерновых, но думаю, для отгрузки иной сельхозпродукции, лишним не будет.
В – пятых, после того, как Вы все отгрузили, к Вам вернулись все документы. Касательно сделки, идеально, должен быть следующий перечень документов: Договор, ТОРГ-12, СП-31, Доверенность на получателя с/х продукции, счет –фактура, документы из п.1 и п. 2. Вот теперь составляем акт сверки расчетов по договору и направляем почтой, с описью вложения, заказным письмом. Если покупатель получил и направил вам подписанный акт, то хорошо. Прикрепляем к документам по сделке и работаем дальше. А если покупатель в силу, каких – то причин не получил вышеуказанный акт, и вам обратно вернулся конверт, то не вскрывая, прикладываем конверт к документам по сделке. Если дойдет до суда, сможете доказать, что направляли.

Соблюдение вышеприведенных рекомендаций позволит, если не избежать предъявления претензий со стороны покупателя, конкурсного управляющего покупателя, иных лиц, то однозначно усилит позицию в суде.
Только, лишь в результате банкротства, ООО «АгроТрейд» ИНН 3662190408, конкурсным управляющим Палиховым А.Ю. предъявлены претензии к 70 компаниям из разных регионов.
Так же рекомендую обращать внимание на признаки фирм-однодневок, содержащиеся в следующих актах: Приказ Федеральной налоговой службы Российской Федерации от 11 февраля 2016 года № ММВ-7-14/72@, Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 16 октября 2015 года № 03-02-07/1/59422, Письмо Федеральной налоговой службы Российской Федерации от 16 марта 2015 года № ЕД-4-2/4124, Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 16 февраля 2015 года . № 03-01-10/6845, Письмо Федеральной налоговой службы Российской Федерации от 11 февраля 2010 года № 3-7-07/84, Приказ Федеральной налоговой службы Российской Федерации от 30 мая 20017 года № ММ-3-06/333@.
Очевидно, и не оспаривается факт, что крестьянину некогда занимать бумажными делами. Но посмотрите судебную практику. Если все документы по сделке в порядке, то Вы сохраните гораздо больше, чем потратите времени, ресурсов и денег.
Поэтому у Вас, как руководителя субъекта экономической деятельности два пути, либо работать только с крупными покупателями сельскохозяйственной продукции, либо максимально пытаться обезопасить себя от действий недобросовестных покупателей, фирм однодневок и «вольных стрелков от юриспруденции».

Нужно ли согласие арендатора на выдел земельной доли?

В этом вопросе существуют разные мнения. Одни считают, что согласие арендатора необходимо. Другие, наоборот, так не считают. И каждая из сторон приводит свои аргументы. Мнения, противоречащие друг другу, стали неотъемлемой частью нашей жизни, поэтому предлагаю попробовать разобраться, насколько верны те или иные из них, чтобы не оказаться в ситуации более худшей, чем плохой.
Знакомство с судебной практикой показывает, что суды исходят из необходимости получения согласия арендатора земельного участка, из которого осуществляется выдел земельной доли.
Стоит ли после этого размышлять?
А Вас такая ситуация устраивает?
Меня – тоже нет. Поэтому давайте думать. Хотя бы из-за человеческого порока, именуемого любопытством.

В данном вопросе необходимо различать два момента образования земельного участка посредством выдела: образование земельного участка, в порядке ст.11.5 ЗК РФ и в последовательности, прописанной в ст.13 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Те, кто за «согласие арендатора» руководствуются обеими нормами, мотивируя это тем, что общие правила образования земельных участков определены ст.11.2 ЗК РФ которой предусмотрено такое согласие и ст.1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» где сказано, что правовое регулирование правоотношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Земельным кодексом.
Еще одним аргументом служит п.1 ст.13 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предоставляющий право участнику долевой собственности выделить земельный участок в счет своей доли только при условии, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленных Земельным кодексом.
Что тут скажешь? Все правильно, в смысле изложения содержания!
Применимо ли это к выделу земельной доли — вопрос спорный.
Теперь оставим специальную терминологию, потому что гораздо интереснее попытаться понять и объяснить согласие арендатора на выдел земельной доли, что называется, на пальцах.
И так, выдел земельного участка возможен в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности (п.1 ст.11.5 ЗК РФ). Образование нового земельного участка посредством выдела доли может быть только при наличии в письменной форме согласия арендатора исходного земельного участка (п.4 ст.11.2 ЗК РФ).
Здесь допускается, к сожалению, один-единственный смысловой изъян.
Обратите внимание, в Земельном кодексе говориться о «доле».
Так вот, понятия «доля» и «земельная доля» хотя и близки по смыслу при поверхностном восприятии, но означают не одно и то же.
Доля — означает часть чего-то. В учебнике математики пятого класса для понимания доли приводится следующий пример: «мама купила арбуз и разрезала его на шесть равных частей: бабушке, дедушке, папе, двум детям и себе. Эти равные части называют долями. Так как арбуз разделили на шесть долей, то каждый получил «одну шестую долю», или фактически осязаемую шестую часть арбуза.
Доля в смысле значения, придаваемого ему Гражданским кодексом, есть доля в праве собственности на общее имущество. Ее осязать нельзя, но можно выделить и только потом потрогать.
А что представляет собой земельная доля?
Законодатель ввел это понятие применительно только к земельному участку сельскохозяйственного назначения находящегося в долевой собственности.
Земельную долю от доли (доли в праве в собственности) отличает слово «земля». Поэтому земельная доля выступает одновременно в двух качествах: как доля в праве общей долевой собственности (объект гражданских правоотношений) и как природный ресурс, имеющий такие характеристики как качественная оценка и площадь (объект земельных правоотношений). Запомните, такими характеристиками закон наделил именно земельную долю, но не долю (долю в праве). И для регулирования отношений, связанных с земельной долей, в силу ее специфики, издан отдельный федеральный закон.
Выделение земельной доли по этому закону весьма и весьма отличается от действий по выделению доли (доли в праве собственности), прописанных в земельном и гражданском кодексах.
Разобраться в этом «винегрете» сложно, но можно. Необходимо только провести разграничение между земельными правоотношениями, гражданскими правоотношениями и правоотношениями, регулируемыми специальным федеральным законом каковым является закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
А теперь самое интересное. Сейчас объясню, о чем идет речь.
Земельный кодекс устанавливает правила для выдела доли (доли в праве собственности), но эта доля не является земельной. В кодексе прямо говориться, что особенности выдела земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п.3 ст.11.5 ЗК РФ).
К числу особенностей, указанных непосредственно в этом законе, относится ситуация когда собственник земельной доли на общем собрании выразил несогласие с передачей в аренду земельного участка или с условиями обсуждаемого на общем собрании договора аренды и, если такой договор будет помимо его воли заключен, у него возникает вправо выделить свою земельную долю по правилам, установленным этим законом. В этом случае согласие арендатора не требуется, договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается (п.5 ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Других особенностей данный закон не содержит, как, впрочем, и требований, получить согласие арендатора при выделении земельной доли посредством иных процедур, к числу которых относится образование земельного участка в счет выдела земельной доли посредством утверждения проекта межевания решением собственника земельной доли или утверждения проекта межевания общим собранием.
Являются ли эти процедуры особенностями выделения земельных долей? Полагаю, что, да, так как никакие иные законы не регулируют отношения, связанные с выделением земельных долей.
Может для кого-то подобная логика не покажется убедительной, но все эти доводы станут понятны, если вспомнить еще один момент позволяющий прояснить ситуацию.
Для этого необходимо обратиться к праву.
Согласно общепринятым положениям коллизионного права при применении норм права приоритет отдается специальным нормам, то есть общая норма права не применяется, если имеется специальная норма. Замена или отмена специальных норм общими не допускается.

Без всякого сомнения, федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» является специальной нормой по отношению к Земельному кодексу, так же как Земельный кодекс по отношению к Гражданскому кодексу.
Это означает, что при образовании земельного участка посредством выделения земельной доли необходимо руководствоваться исключительно положениями Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Земельные доли могут быть выделены, а соответственно участок образован, только по правилам, установленным этим законом в котором такого условия, как получение согласия арендатора, не содержится.
Полагаю, кому-то из числа арендаторов не понравится этот вывод. А я и не призываю безоговорочно верить, но настоятельно рекомендую иметь это в виду при аренде земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Внимательный и дотошный читатель наверняка задаст вопрос: а как же судебная практика? Спешу успокоить: судебной практике свойственно меняться. И она уже меняется.

03.02.2016 г.
А. Рыбицкий

«Структурирование агробизнеса, как способ минимизации рисков»

«Не клади все яйца в одну корзину»
Народная мудрость.

Добрый день дорогие читатели! Сегодня мы продолжим тему, начатую в двух наших последних статьях.
Пока три десятка хозяйств с разных регионов Страны отбиваются от претензий ООО «АгроТрейд» ИНН 3662190408, в лице его бессменного конкурсного управляющего Палихова А.Ю. мы поговорим о том, как можно если не избежать подобных проблем, то минимизировать свои потери и сделать добычу «Мародеров» как можно меньше. Сегодня мы будем говорить о структурировании агробизнеса. В той или иной степени структурирование можно провести как для маленького КХ у которого 300 га., так и для крупного хозяйства с 10000 га. пахотных земель.
Чем же Вы, как аграрий можете быть интересны, для «Мародеров»? У вас есть имущество. В – первую, очередь, это земля – Ваш главный актив. Потом банковские счета, техника, сооружения, здания, оборудование и т.д. Все это стоит денег. И все это можно продать.
И так, начнем с маленького ИП Главы КФХ, у которого к примеру 300 -500 га земли, пара тракторов, комбайн, кое какая авто техника и сооружения.
Первое, что я как юрист рекомендую, полностью исключить из ведения бизнеса супругу или супруга. Т.е. никаких поручительств, никаких кредитов и того подобного с участием вашей второй половины. После этого. Производим раздел имущества! Как следует из ст. 38 Семейного кодекса Российской Федерации раздел имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения (ст. 38). Ну, расторжение брака нас не интересует. Так что используем первую часть данной нормы.
Если вы боитесь делить ваши активы, то напрасно. Возможно, я вас расстрою, но при желании ваша супруга или супруг, без особого труда получат половину всего, что вы нажили непосильным трудом. Различные аргументы, в стиле: «Я всю жизнь пахал, а она сидела дома, тут не помогут».
Соглашение о разделе общего имущества удостоверяется нотариусом ( ч. 2 ст 38 СК РФ). Рекомендую выводить на второго супруга, не занятого в бизнесе наиболее ценные активы. Потом, там же у нотариуса, заключаем брачный договор. Документ интересный, и бизнесмену крайне необходимый. В условиях брачного договора прописываем режим имущества и т.д. Скажу из личного опыта, один мой коллега, пытался разделить совместно имущество супругов, и обратить взыскание на супружескую долю. Но как оказалось уже в суде. Основной бизнес вел глава семьи, он имел больше всего долгов и т.д., но исходя из условий заключенного еще 10 лет назад брачного договора – он нищий. У него только долги. А все основные активы собственность его супруги. Так мой коллега проиграл суд, а кредиторы остались без ничего.
После этого, переоформляем активы на супругу и дальше спокойно ведем бизнес. Схема конечно в общих чертах, под каждый конкретный случай надо смотреть индивидуально. Активы обезопасили. Как же быть с реализацией? Те, кто читал предыдущие две статьи помнят, что наши доверители получали проблемы именно после реализации.
Представляю реакцию Налоговых и контрольных органов, на следующие рекомендации.
Вот смотрите. Объясню так сказать на пальцах. Почему «перекупы», которым вы сдаете свою продукцию, приезжают с документами, то от одной фирмы, то от другой. Ответ прост! Он является эпиграфом к настоящей статье. Они просто не кладут все яйца в одну корзину.
Немного переработав идею государства о сельскохозяйственной кооперации, могу предложить создать фирму — прокладку для реализации вашей продукции. Три, пять хозяйств объединяются и создают к примеру ООО «Торговый дом «Рога и копыта» ( Далее- ТД). Как работает схема? ТД заключает договора купли — продажи с покупателями на условиях сто процентной предоплаты, а у вас покупает с условием отсрочки платежа. Естественно, что налоговый режим УСН (доходы минус расходы). В течение года, двух, ТД работает, платит естественно все налоги и сборы. Их тоже можно минимизировать. Через год, два ТД – полностью в рамках закона ликвидируется. Т.е. не бросается и не принимает участие, в каких — либо махинациях, а проходит процедуру ликвидации. После того, как ТД ликвидирован, ни к ТД, ни к вам не возможно предъявить, каких — либо претензий.
Сложно? Нет! Затратно? Немного! Но это лучше, чем отдать какому ни будь конкурсному управляющему полтора, два миллиона честно заработанных рублей.
Теперь рассмотрим, схему если у вас ООО,СПК, или что ни будь в этом роде.
Исходя их принципа — разделяй и властвуй, разносим наши активы в разные стороны. Создаем группу компаний.
Первая компания — своего рода хранитель. На нее оформляются все активы, которые есть в Вашем бизнесе. Эта компания не ведет, какой либо существенной производственной деятельности, не продает и не покупает, не берет кредиты и не дает их. Минимальные движения по счетам, полная и своевременная сдача всей отчетности, полная и своевременная уплата налогов и сборов. Их опять же можно минимизировать, в рамках закона.
Вторая компания – производственная, она арендует активы у компании №1 и ведет производство сельскохозяйственной продукции.
Третья компания – ТД. О нем я говорил выше. Периодически создаем, периодически ликвидируем. В рамках закона. Реализуем сельскохозяйственную продукцию через ТД. Торговый дом может действовать за свой счет или как агент управляющей компании. Причем как от собственного, так и от ее имени. Когда торговый дом заключает договоры поставки с внешними контрагентами, в качестве грузоотправителя или грузополучателя он указывает фирму Группы компаний, а плательщиком или получателем денег – управляющую компанию
Четвертая компания – Управляющая, она осуществляет функции единоличного исполнительного органа во всех трех компаниях. Юридическое лицо (управляющая организация), хотя упоминание о возможности ее привлечения есть только в ст. 69 закона «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 № 208-ФЗ. Однако и в этом случае все полномочия находятся в руках одного человека, данные которого прописываются в ЕГРЮЛ (как правило, это директор привлеченной к управлению организации).
На ней замыкаются все финансовые потоки Группы компаний, включая дебетовые и кредитовые обороты по НДС. Управляющая компания:
• проводит все расчеты с поставщиками и покупателями;
• финансирует текущие расходы предприятий группы;
• выступает в качестве «единого заемщика» группы;
• распределяет полученные займы между фирмами, входящими в группы;
• может выступать в роли «единого экспортера».
Управляющая компания зачастую аккумулирует всю прибыль группы. Это выгодно в том случае, если эта фирма – льготная организация.
При использовании данной схемы, мы имеем. Возможность судебных исков к ТД и Производственной компании. И практически максимальную безопасность для компании «хранителя».
Естественно, что перед внедрением той или иной схемы, необходимо произвести финансовые расчеты, расчеты налоговой и неналоговой нагрузки и т.д. Так же предусмотреть возможность выхода из под претензий налоговых органов в плане дробления бизнеса. К сожалению, наши Налоговики, Прокуроры и другие государевы люди с большим энтузиазмом, примутся доказывать именно ваши незаконные действия, чем тех от кого вы защищаетесь. С вами ведь проще. Вы надеетесь на справедливость по отношению к вам и вашему бизнесу со стороны государства.
Особо следует уделить внимание размерам выручки. Не считайте ее отдельно для каждой компании. Рассматривайте Группу целиком.
Для плательщиков, вне зависимости от их статуса и организационно-правовой формы, установлен единый фиксированный максимум выручки, после превышения которого право на применение упрощенки теряется. Лимит УСН в 2018 году не изменился по сравнению с предыдущим годом и составляет 150 млн руб. Это следует из п. 4 ст. 346.13 НК РФ.
Превышение указанного лимита по УСН на 2018 год даже на 1 рубль повлечет за собой несоответствие плательщика обязательному, законодательно установленному ограничению права работы на УСН. Это означает автоматическое прекращение действия данного спецрежима в отношении фискальных обязанностей плательщика и переход на общую систему уплаты налогов. Утрата права на упрощенку вступит в силу с начала того квартала, в котором осуществлен переход за установленный максимальный порог.
Две краткие схемы по возможной структуре вашего бизнеса, не стал загромождать ссылками на законы и нормативные акты. В некотором роде данные схемы прекрасно реализованы в одном крупном Волгоградском агрохолдинге.
Вы скажите: — «Где холдинг, а где Я?». Проблема Российского бизнеса, любого, не только фермерских хозяйств и агропредприятий, состоит в том, что их владельцы и иногда нанятые управленцы, не воспринимают предприятие именно как бизнес единицу. Это хорошо разделяют сотрудники правоохранительных органов, когда предъявляют обвинение по ч. 3 ст. 160 УК РФ (присвоение или растрата). Руководители же зачастую считают, что они могут делать с компанией все что им захочется. Зачем уделять внимание бухгалтерии? Зачем проверять контрагентов? Зачем платить юристам и аудиторам? Я сам все знаю и умею. Итоги, правда, бывают печальные. Особенно неприятно, когда тебе звонят, спрашивают совета, а в итоге все остается как есть.
Приведенную выше схему я рекомендовал одному своему доверителю. Но хозяйство посчитало что триста – четыреста тысяч в год, дополнительных расходов, что бы потом не потерять миллионы – это слишком много. Будем ждать новых исков.
Начал статью с народной мудрости, закончу ей же: «Скупой платит дважды»!

О компании…

Наша компания специализируется на предоставлении юридических услуг в сфере агробизнеса.
Все предлагаемые услуги сконцентрированы на земных делах – на земле. И на том, что прочно связано с землей – объектах недвижимости. Услуги адресованы исключительно тем, кто работает на земле и с землей – собственникам земельных долей, фермерам, юридическим лицам и юристам.
К числу предоставляемых услуг относятся:
— организация предоставления земельных участков в собственность или аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
— законные способы увеличения площади земельных активов;
— воспрепятствование незаконному уменьшению площади земельных активов;
— организация и проведение общих собраний участников общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
— оформление прав на объекты недвижимого имущества;
— подготовка и юридическое сопровождение всех видов сделок;
— защита нарушенных прав и законных интересов в судах общей юрисдикции и в арбитражном суде;
— образование, регистрация, реорганизация, ликвидация крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных предприятий любой формы собственности;
— разрешение вопросов, возникающих в процессе проведения проверок контролирующими и надзорными органами и др.
Если у Вас назревают проблемы или проблемы уже успели надоесть, есть повод обратиться к нам по телефону 8-904-759-00-02 или по электронной почте lcltd@list.ru. Наш сайт www.lcltd.ru
Обращение к нам, Вас ни к чему не обязывает, но гарантирует не попасть в неприятности на ровном месте и если не решение проблемы, то знание, как от нее избавиться