Архив за год 2019

Рекомендации по проведению общего собрания, собственников земельных долей.

Уважаемые читатели. В февральском  номере журнала «Фермер –ЧЕРНОЗЕМЬЕ», нами была опубликована статья, о том, как не надо проводить общее собрание. В мартовском  выпуске (2(23), Март 2019 года), мы рассказали, вам, как правильно провести общее собрание участников общей долевой собственности, таким образом, что бы оно во – первых,  состоялось, а во –вторых, было полностью легитимным и законным.

Порядок созыва и проведения общего собрания, участников общей долевой собственности урегулированы Федеральным Законом от  24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Инициатором, общего собрания участников общей долевой собственности согласно ст. 14 ФЗ №101 проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Если собственник земельной доли в праве общей долевой собственности на  земельный участок сельскохозяйственного назначения, либо арендатор земельного участка, хочет инициировать проведение общего собрания, он обязан обратиться с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка. Часто приходиться сталкиваться с откровенным «саботажем» со стороны уполномоченного органа, поэтому помимо заявления рекомендую предоставить в орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, копию выписки из ЕГРН (подтверждающую регистрацию права заявителя).

Обязанность по извещению участников общей долевой собственности о предстоящем общем собрании возложена на,  орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, об этом прямо говориться в ч. 2 ст. 14 №101 –ФЗ. Участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети «Интернет» (при его наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания, а в случае проведения повторного общего собрания — не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. О проведении общего собрания по предложению участника долевой собственности или лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, уведомляется в письменной форме.

Ключевым в данной части ст. 14 №101 –ФЗ, является то обстоятельство, что именно орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, обязан за свой счет опубликовать информационное сообщение о проведении общего собрания.

Конечно, ссылаясь на недостаточность бюджетных средств, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, предложит, взять на себя эти расходы, именно инициатору общего собрания.

Если позиция органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, нейтральная, то данные расходы можно взять на себя, но если имеется некая «заинтересованность», в том, что — бы собрание не состоялось, то лучше настоять на буквальном исполнении требований закона. Напомню, что срок рассмотрения обращения составляет 30 дней, конечно, он может быть продлен еще на 30 дней, но не может быть более чем 60 дней.

Подавая заявление, о проведении общего собрания, вы должны учитывать, что дату и время проведения общего собрания, может определить именно орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка.

Содержание информационного сообщения регламентировано ч. 3 ст. 14. №101-ФЗ.

После публикации информационного сообщения, у вас есть минимум сорок дней, что бы подготовиться к самому собранию.

Особое внимание следует уделить кворуму. Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.

Предположим, что в день «Х», участники общей долевой собственности собрались в оговоренном месте, и мы имеем установленный законом кворум.

Многое будет зависеть от органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка. Именно уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, участвует в организации и проведении общего собрания, в том числе:

1) осуществляет проверку надлежащего извещения участников долевой собственности о проведении общего собрания и соответствия повестки дня общего собрания требованиям настоящего Федерального закона;

2) удостоверяет полномочия присутствующих на собрании лиц;

3) председательствует при открытии и ведении общего собрания, если иной председатель не будет избран;

4) обеспечивает соблюдение требований настоящего Федерального закона к порядку проведения общего собрания;

5) разъясняет участникам долевой собственности их права и обязанности при проведении общего собрания;

6) подписывает протокол общего собрания;

7) участвует в обсуждении вопросов с правом совещательного голоса.

Если вы читали предыдущую публикацию, то помните, что уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, просто не явилось для проведения общего собрания. В результате собрание не состоялось.

То есть, уполномоченному органу отводиться центральная роль, при проведении общего собрания. Именно от полноты и правильности оформления документов будет, зависеть законность и устойчивость принятых общим собранием решений.

Рекомендую организовать ведение видеозаписи общего собрания, от момента регистрации участников до закрытия. Это позволит, во – первых, избежать рассмотрения вопросов не включенных в повестку дня, во – вторых, обеспечить доказательную базу в случае возникновения судебной тяжбы.

Согласно ч. 12 ст.14 Федерального закона №101 -ФЗ протокол общего собрания составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание. Второй экземпляр протокола общего собрания хранится в органе местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Копия утвержденного решением общего собрания проекта межевания земельных участков также передается на хранение в такой орган местного самоуправления.

Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, размещает протокол общего собрания на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) и на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, не позднее десяти дней после даты проведения общего собрания.

            По собственному опыту, скажу, что протокол, как правило, не размещается ни на сайте администрации, ни на информационных щитах.

Коротко алгоритм проведения общего собрания мы изложили. Естественно в зависимости от перечня вопросов, которые необходимо решить, ваши действия будут немного отличаться. В любом случае подходить к организации и проведению данного мероприятия необходимо основательно.

Как, не надо организовывать, общее собрание.

Добрый день Уважаемые читатели. Начался 2019 год. Надеюсь, что в этом году у вас будет, как можно меньше поводов обращаться к нам и нашим коллегам. В любом случае, позвольте Вас, поздравить с наступившим Новым годом, пожелать успеха и процветания.

Первую публикацию в этом году, мне бы хотелось посвятить делам земельным. Так уж случилось, что в первый рабочий день нового года по просьбе своего доверителя я провел на территории Воронежской области, и стал свидетелем двух попыток провести общее собрание участников долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Почему говорю именно двух попыток? Все что предшествовало, этому дню, напоминало просто «фарс». Сложилось такое впечатление, что хозяйствующие субъекты воспринимают, землю, принадлежащую пайщикам, как свою собственность.  Если подобная позиция одного из крупнейших агрохолдингов страны, мне более или менее понятна. Там господа руководствуются принципом: «Ничего личного, просто бизнес». То поведение местных фермеров мне совершенно не ясно.

Мало, того, что информационное сообщение было дано с нарушениями, которые ставили под сомнение решение собрания, так ситуация осложняется так же тем обстоятельством, что земельные участки принадлежащие гражданам, в отношении которых уже истек договор аренды, арестованы в рамках уголовного дела в отношении бывшего руководителя сельхозпредприятия. Чем руководствовался следователь, когда принимал решение об аресте, думаю одному Богу известно. Но людей даже не спросили, причем они в этой ситуации.

Кстати речь идет о земельных участках площадью почти 2000 гектар, на территории Прогрессовского сельского поселения Панинского района Воронежской области. Ранее на эти земли был заключен договор аренды в пользу ЗАО СХП «Рикон», который успешно закончился еще в 2018 году.

Что же у нас произошло? Для простоты понимая, будем считать, что инициаторами у нас выступаю два фермера. Обозначим их, как Фермер -1, Фермер -2. Ну, естественно, что мы с вами прекрасно понимаем, что заявления были от имени доверенного лица собственника земельной доли, а не от наших фермеров. В администрацию сельского поселения, как того требует федеральный закон №101 –ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»  (далее по тексту –Закон)  поступили два заявления, о проведении общего собрания участников общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.  Заявления поступили вместе с проектом информационного сообщения. Вот тут была первая ошибка, (кто захочет проверить, зайдите на сайт сельского поселения, там все размещено), общее собрание хотели провести по девяти  участкам, а сообщение принесли одно.  Закон этого не запрещает. Но есть несколько вопросов. Как считать кворум? Как проводить голосование по повестке дня? Как принимать решение? Понятно, что наши фермера могли решить так: мы заявление подали, а администрация пусть выкручивается. Но не тут,  то — было. Администрация, понимая, что предлагаемые варианты информационных сообщений поставят саму процедуру проведения собрания и законность принимаемых решений под сомнение, долго решила не думать, и опубликовала как есть. Только сообщение было сомнительным, и было размещено на сайте администрации, с нарушением сроков. То есть, орган местного самоуправления у нас нарушил положения ч. 2 ст. 14.1 Закона. Т.к. Информационное сообщение на сайте было опубликовано только 10 декабря 2018 года (http://progress-pn.ru/news/?PAGEN_1=2), при этом общие собрания назначались на 09 января 2019 года. С математикой все просто, между этими датами всего тридцать дней, вместо положенных по Закону сорока. Возражения, в стиле главное, что опубликовано в прессе, а сайта у органа местного самоуправления может и не быть, принимать в расчет не будем. Закон предусматривает обязанность размещения в печатном издании, на сайте органа местного самоуправления и информационных щитах. И  у администрации, как ответственного за эти действия лица, должны быть доказательства их надлежащего исполнения.

В нашем случае администрация формально отнеслась к своим обязанностям, что уже должно было натолкнуть наших фермеров на мысль: «А состоится ли собрание?»

28 декабря 2018 года Фермер -1 предпринимает попытку разнести собрания во времени по каждому из участков.  И подает в администрацию заявку на публикацию.

Далее 04 января 2018 года, в администрацию поступает заявка еще от одного фермера, касательно этого же собрания, где говорится, о переносе общего собрания на 01 апреля 2019 года. Какое отношение это лицо имеет к земельным участкам для меня лично остается загадкой. Он не является ни собственником, ни арендатором.

Самое примечательное, что с 28 декабря 2018 года, администрация Прогрессовского сельского поселения Панинского муниципального района Воронежской области не опубликовала у себя на сайте ни одной поправки.  Заявка на публикацию не является информационным сообщением. Заявка на публикацию адресована не участникам общей долевой собственности.

В итоге, 09 января 2019 года, Глава сельского поселения просто не вился на общее собрание. Ответственное лицо не было назначено. В первый рабочий день нового года, никаких распоряжений естественно не успел подписать. Да и не хотел, скорее всего.

И вот пришли пайщики. Посидели. Посмотрели на отношение к ним со стороны власти. И что дальше? Согласно ч. 10 ст. 14.1. Закона «. Уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, участвует в организации и проведении общего собрания, в том числе:

1) осуществляет проверку надлежащего извещения участников долевой собственности о проведении общего собрания и соответствия повестки дня общего собрания требованиям настоящего Федерального закона;

2) удостоверяет полномочия присутствующих на собрании лиц;

3) председательствует при открытии и ведении общего собрания, если иной председатель не будет избран;

4) обеспечивает соблюдение требований настоящего Федерального закона к порядку проведения общего собрания;

5) разъясняет участникам долевой собственности их права и обязанности при проведении общего собрания;

6) подписывает протокол общего собрания;

7) участвует в обсуждении вопросов с правом совещательного голоса.

(п. 10 в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 447-ФЗ).

Ничего этого сделано со стороны администрации не было.

Юристы, сопровождавшие, Фермера-1 решили заактировать отсутствие главы поселения. Составили Акты. Пайщики их подписали. Юристы, Фермера -2, пошли дальше.  Про их попытку запретить нам видеосъемку, говорить не будем. Они решили провести собрание, по всем вопросам повестки дня. К сожалению, были вынуждены менять повестку дня по ходу собрания, т.к. рассматривать вопросы, не отнесенные к вопросам, перечисленным в ч. 3 ст. 14 Закона, под видеозапись они не решились. Мне вот интересно. Глава сельского поселения подпишет протокол общего собрания или нет?

Создалось впечатление, что ни заказчики, ни их юристы не были готовы к тому, что глава сельского поселения просто не явится. И тем самым сорвет общее собрание.

На мой взгляд, на этапе подготовки, необходимо было выполнить следующие действия:

Подготовить заявления с предложением о проведении общего собрания. По каждому участку в отдельности с приложением надлежащих копий правоустанавливающих документов.

Не проводить собрания по всем участкам в один день. Совершенно очевидно, что на регистрацию участников, проверку документов и другие процедурные моменты необходимо время. Минимум 2 часа. Если у вас в повестке дня семь вопросов. Рабочий день у нас составляет восемь часов. Представитель органа местного самоуправления вполне резонно может сказать, что его рабочее время кончилось, встать и уйти. Таким образом, больше четырех собраний в день, можно поставить только в том случае, если пайщиков не будет вовсе, а лицо, действующее по доверенностям, заранее вписано в листы регистрации, и не предполагается широкой дискуссии по вопросам, вынесенным на собрание.

Согласно ч. 2 ст. 14.1. Закона, Участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления.  Это значит, что оплачивать публикацию в печати должен орган местного самоуправления.  В моей практике было несколько случаев, когда этот вопрос был принципиален. И пришлось приложить некоторые усилия, что бы заставить орган местного самоуправления, заплатить за публикацию.  Обычно ОМС ссылается на отсутствие денежных средств, но это не ваша проблема. Просто если бы Прогрессовская администрация заплатила бы тысяч двадцать, тридцать из своего бюджета, вряд ли бы собрание было проигнорировано. За бюджетные деньги могут спросить.

Не надо назначать собрание на первый рабочий день, после праздников или выходных. За время выходных или праздников, человек может заболеть, попасть в больницу. И подписать распоряжение о возложении полномочий будет не возможно.

В повестку дня общего собрания были включены вопросы по утверждению проектов межевания, и относительно условий договора аренды. Не понятно зачем, было смешивать все вместе?  Понимая прекрасно, что массивы сложные, что есть аресты, обременения и будет максимальное противодействие со стороны не маленькой структуры, проще было выделить земельные доли, используя механизм, заложенный в ст. 13 и ст 13.1 Закона, освободить выделенные участки от всех претензий и обременений, а в дальнейшем спокойно решить вопрос об аренде.