Нужно ли согласие арендатора на выдел земельной доли?

Нужно ли согласие арендатора на выдел земельной доли?

В этом вопросе существуют разные мнения. Одни считают, что согласие арендатора необходимо. Другие, наоборот, так не считают. И каждая из сторон приводит свои аргументы. Мнения, противоречащие друг другу, стали неотъемлемой частью нашей жизни, поэтому предлагаю попробовать разобраться, насколько верны те или иные из них, чтобы не оказаться в ситуации более худшей, чем плохой.
Знакомство с судебной практикой показывает, что суды исходят из необходимости получения согласия арендатора земельного участка, из которого осуществляется выдел земельной доли.
Стоит ли после этого размышлять?
А Вас такая ситуация устраивает?
Меня – тоже нет. Поэтому давайте думать. Хотя бы из-за человеческого порока, именуемого любопытством.

В данном вопросе необходимо различать два момента образования земельного участка посредством выдела: образование земельного участка, в порядке ст.11.5 ЗК РФ и в последовательности, прописанной в ст.13 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Те, кто за «согласие арендатора» руководствуются обеими нормами, мотивируя это тем, что общие правила образования земельных участков определены ст.11.2 ЗК РФ которой предусмотрено такое согласие и ст.1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» где сказано, что правовое регулирование правоотношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Земельным кодексом.
Еще одним аргументом служит п.1 ст.13 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предоставляющий право участнику долевой собственности выделить земельный участок в счет своей доли только при условии, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленных Земельным кодексом.
Что тут скажешь? Все правильно, в смысле изложения содержания!
Применимо ли это к выделу земельной доли — вопрос спорный.
Теперь оставим специальную терминологию, потому что гораздо интереснее попытаться понять и объяснить согласие арендатора на выдел земельной доли, что называется, на пальцах.
И так, выдел земельного участка возможен в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности (п.1 ст.11.5 ЗК РФ). Образование нового земельного участка посредством выдела доли может быть только при наличии в письменной форме согласия арендатора исходного земельного участка (п.4 ст.11.2 ЗК РФ).
Здесь допускается, к сожалению, один-единственный смысловой изъян.
Обратите внимание, в Земельном кодексе говориться о «доле».
Так вот, понятия «доля» и «земельная доля» хотя и близки по смыслу при поверхностном восприятии, но означают не одно и то же.
Доля — означает часть чего-то. В учебнике математики пятого класса для понимания доли приводится следующий пример: «мама купила арбуз и разрезала его на шесть равных частей: бабушке, дедушке, папе, двум детям и себе. Эти равные части называют долями. Так как арбуз разделили на шесть долей, то каждый получил «одну шестую долю», или фактически осязаемую шестую часть арбуза.
Доля в смысле значения, придаваемого ему Гражданским кодексом, есть доля в праве собственности на общее имущество. Ее осязать нельзя, но можно выделить и только потом потрогать.
А что представляет собой земельная доля?
Законодатель ввел это понятие применительно только к земельному участку сельскохозяйственного назначения находящегося в долевой собственности.
Земельную долю от доли (доли в праве в собственности) отличает слово «земля». Поэтому земельная доля выступает одновременно в двух качествах: как доля в праве общей долевой собственности (объект гражданских правоотношений) и как природный ресурс, имеющий такие характеристики как качественная оценка и площадь (объект земельных правоотношений). Запомните, такими характеристиками закон наделил именно земельную долю, но не долю (долю в праве). И для регулирования отношений, связанных с земельной долей, в силу ее специфики, издан отдельный федеральный закон.
Выделение земельной доли по этому закону весьма и весьма отличается от действий по выделению доли (доли в праве собственности), прописанных в земельном и гражданском кодексах.
Разобраться в этом «винегрете» сложно, но можно. Необходимо только провести разграничение между земельными правоотношениями, гражданскими правоотношениями и правоотношениями, регулируемыми специальным федеральным законом каковым является закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
А теперь самое интересное. Сейчас объясню, о чем идет речь.
Земельный кодекс устанавливает правила для выдела доли (доли в праве собственности), но эта доля не является земельной. В кодексе прямо говориться, что особенности выдела земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п.3 ст.11.5 ЗК РФ).
К числу особенностей, указанных непосредственно в этом законе, относится ситуация когда собственник земельной доли на общем собрании выразил несогласие с передачей в аренду земельного участка или с условиями обсуждаемого на общем собрании договора аренды и, если такой договор будет помимо его воли заключен, у него возникает вправо выделить свою земельную долю по правилам, установленным этим законом. В этом случае согласие арендатора не требуется, договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается (п.5 ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Других особенностей данный закон не содержит, как, впрочем, и требований, получить согласие арендатора при выделении земельной доли посредством иных процедур, к числу которых относится образование земельного участка в счет выдела земельной доли посредством утверждения проекта межевания решением собственника земельной доли или утверждения проекта межевания общим собранием.
Являются ли эти процедуры особенностями выделения земельных долей? Полагаю, что, да, так как никакие иные законы не регулируют отношения, связанные с выделением земельных долей.
Может для кого-то подобная логика не покажется убедительной, но все эти доводы станут понятны, если вспомнить еще один момент позволяющий прояснить ситуацию.
Для этого необходимо обратиться к праву.
Согласно общепринятым положениям коллизионного права при применении норм права приоритет отдается специальным нормам, то есть общая норма права не применяется, если имеется специальная норма. Замена или отмена специальных норм общими не допускается.

Без всякого сомнения, федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» является специальной нормой по отношению к Земельному кодексу, так же как Земельный кодекс по отношению к Гражданскому кодексу.
Это означает, что при образовании земельного участка посредством выделения земельной доли необходимо руководствоваться исключительно положениями Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Земельные доли могут быть выделены, а соответственно участок образован, только по правилам, установленным этим законом в котором такого условия, как получение согласия арендатора, не содержится.
Полагаю, кому-то из числа арендаторов не понравится этот вывод. А я и не призываю безоговорочно верить, но настоятельно рекомендую иметь это в виду при аренде земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Внимательный и дотошный читатель наверняка задаст вопрос: а как же судебная практика? Спешу успокоить: судебной практике свойственно меняться. И она уже меняется.

03.02.2016 г.
А. Рыбицкий

Об авторе

Сергей administrator

Оставить ответ